各乡、镇人民政府,各街道办事处,新化高新区管委会,国有林场,县直有关单位:《新化县农村宅基地和农村建房审批管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。(新化县人民政府办公室2025年3月17日)
新化县农村宅基地和农村建房审批管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强我县宅基地管理,科学规划村庄用地,合理利用土地资源,严格保护耕地,促进村镇节约集约合理用地,切实维护农民合法权益,根据《土地管理法》《城乡规划法》《农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》《娄底市农村住房建设管理条例》等有关法律法规、规章的规定,结合新化县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内农村宅基地的规划、选址、申请、审批、管理等。本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。本办法所称农村村民,是指本村(社区)集体经济组织范围内的成员。
第三条 农村宅基地管理遵循规划先行、先批后建、一户一宅、适度集中、因地制宜、生态环保的原则,体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。
第四条 县人民政府加强对农村宅基地和农村建房审批管理工作的领导。将村庄规划和农村住房建设图集编制、集体居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算。县农业农村部门负责农村宅基地改革和监督管理服务工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用规划和城镇开发边界内规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批、规划许可和房屋权属登记等相关手续。县住房和城乡建设部门负责农村住宅建设的设计、施工等监督管理服务工作,管理农村建筑工匠,提供农户住房标准建筑设计图。指导乡(镇)人民政府加强对宅基地建房施工质量和安全的监督管理。县公安、财政、司法、民政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门按照各自职能职责,负责农村宅基地的相关管理服务工作。
第五条 乡(镇)人民政府具体负责实施农村宅基地管理、监督和服务工作。根据法律法规授权以及县有关部门委托,开展农村宅基地有关行政审批和综合执法工作。各乡(镇)人民政府要依托农村经营管理部门,统筹自然资源、城建、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门站所职责,建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地乡镇联审联办机制,为群众提供便捷高效的服务。
第六条 村民委员会协助乡(镇)人民政府开展农村宅基地监督管理服务工作,将农村宅基地相关内容纳入村规民约,指导村民依法建设住宅,协助县人民政府有关部门和乡(镇)人民政府开展农村宅基地执法活动。建立农村宅基地村级协管员制度,开展农村宅基地动态巡查。每村明确一名村民委员会成员兼任农村宅基地协管员,为村民办理或代办宅基地审批手续,对宅基地与农户建房中的违法违规行为及时劝阻,并及时向乡(镇)人民政府报告。
第二章 规划与选址
第七条 农村住房建设应当符合国土空间规划、土地利用总体规划、村庄规划和相关专项规划。县自然资源部门指导乡(镇)人民政府及时编制村庄规划。编制村庄规划要统筹考虑农村生产生活的实际需求,广泛征求村民意见,统筹安排宅基地用地,合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划,应当向社会公布并严格执行,不得擅自修改。确需修改的,经原审批机关批准后,依照法定程序组织修改。已编制村庄规划的,依据经依法批准的村庄规划核发乡村建设规划许可证;未编制村庄规划的,可依据县或乡镇“通则式”国土空间规划管理规定,核发乡村建设规划许可证。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村住房建设,还应当符合相关保护规划。
第八条农村宅基地和住房选址应当优先使用原有宅基地、空闲地和其他未利用地,尽量不占用农用地,原则上不使用耕地。农村建房使用宅基地应当在规划确定的居民点选址建房,避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域,严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的,应当在乡(镇)人民政府指导下,按照有关技术规范做好坡体防护,确保建房安全。鼓励有条件的行政村按照城乡规划统一安排,结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房,实现村民新建住房适度有序集中。城镇规划范围内,可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式,以满足农民居住需要。
第九条 禁止在下列区域安排宅基地建房:
(一)永久基本农田区域;
(二)饮用水水源一级保护区;
(三)一级公益林和Ⅰ级保护林地;
(四)公路、铁路两侧和机场周边建筑控制区;
(五)供水、供电、供气和通信等设施管理范围;
(六)河道、湖泊和水利工程管理范围;
(七)法律法规禁止建设住房的其他区域。
第十条 在公路沿线安排宅基地新建、改建、扩建房屋的,其房屋边缘与公路用地外缘的间距:国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,乡道不少于5米,原有房屋建设在道路修建之前的,不得扩建。天然气管道线路中心两侧各5米地域范围内禁止建房及修建其他建筑物、构筑物。在高速公路沿线安排宅基地建房的,其房屋边缘与高速公路隔离栅栏不少于30米。在铁路线路安全保护区范围,在机场周边安排宅基地建房的,应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。
第十一条 村民一户只能拥有一处宅基地。鼓励农村宅基地建房统一面积标准、统一风格、统一户型、统一房屋外立面,严格控制宅基地用地面积、建筑层数与建筑高度。
(一)农村村民建房,每户宅基地用地面积:每基准户(4人及4人以下家庭)占地面积不得超过150平方米(以滴水为界,下同),4人以上家庭每增加1人相应增加20平方米,但每户的总用地面积不得超过湖南省规定标准(使用耕地的,最高不超过130平方米;使用耕地以外的其他土地的,最高不超过180平方米;全部使用村内空闲地和原有宅基地的,最高不超过210平方米)。如湖南省政策标准调整,按新标准执行。
(二)村民建房的间距、层数和高度,按照村庄规划执行。新建村民自建房层数一般不得超过3层。若原批准层数超过3层的,改(扩)建、重建后层数不得超过原批准的层数。
第十二条 除依法不得拆除的情形外,村民原址改(扩)建住房的,应当在入住新房后六个月内拆除超出批准用地面积的原有住房;异地新建住房或者已经享受政府安置的,应当在入住新房后六个月内拆除原有住房。逾期不拆除的,由乡(镇)人民政府依法处理。
第十三条 下列原有宅基地,除依法不得拆除旧房的情形外,集体经济组织应当依法予以收回:
(一)已经异地新建住房的;
(二)已经享受政府安置的;
(三)住房已经灭失且宅基地使用权人已经死亡的;
(四)依法应当收回的其他情形。
第十四条 统一落实耕地占补平衡。农村村民住宅建设占用耕地的,耕地占补平衡任务由自然资源主管部门通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多途径落实,不得向农民收取开垦费。
第十五条 禁止以任何名义违法占用耕地建设住房,禁止以任何名义买卖违法占用耕地建设的住房。
第三章 申请与审批
第十六条 乡(镇)人民政府应当公开农村宅基地和住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批程序、审批时限等,并及时公布审批情况。乡(镇)人民政府实行一个窗口或者机构受理农村宅基地和住房建设申请。
第十七条 符合下列条件之一的农村村民,可以以户为单位,向本集体经济组织申请使用宅基地:
(一)已经另行立户需要建设住房的;
(二)现有住房属于危旧房需要拆除新建、改建的;
(三)现有住房因灾毁需要新建、改建的;
(四)因建设需要迁移新建或者因移民搬迁需要新建住房的;
(五)自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房的;
(六)因实施规划或者保护文物、古建筑等原因,原有住房已经被依法处理未予安置的;
(七)依法可以申请建设住房的其他情形。
第十八条 有下列情形之一的,不予审批:
(一)不是本集体经济组织成员的;
(二)不符合村庄规划,或者不符合划定的住房建设用地范围要求的;
(三)不符合宅基地选址要求、用地面积标准的;
(四)不符合一户一宅规定的;
(五)原有房屋出售、出租、赠予他人或者改作生产经营用途的;
(六)原有住房被征收或者因扶贫搬迁等原因已经按照有关规定予以安置的;
(七)已经另行立户,但分户前的宅基地面积超过标准,且超过的面积达到新立户宅基地面积标准的;
(八)所申请的宅基地存在权属争议的;
(九)有违法建设农村住房行为尚未处理结案的;
(十)法律法规规定不予批准的其他情形。
第十九条 本办法所称“户”,是以农村集体经济组织成员身份为准,城乡居民不得以分户名义多次多处申请宅基地建房,分、并“户”应遵循以下原则:
(一)无独立生活能力人员、无完全民事行为能力人员与其法定监护人共同认定为一户或父母与未达到法定结婚年龄的子女共同认定为一户,不得另行分户申请建房;
(二)只有一个子女的,父母与子女不可分户申请建房;
(三)有两个及两个以上子女的,父母应当与其中一个子女共同认定为一户,已达法定结婚年龄或已婚的可申请分户,否则不得另行分户申请建房;
(四)赡养对象与赡养人之一共同认定为一户,60周岁以上人员原则上不单独分户申请建房;
(五)分户前人均住宅建筑面积超过45平方米,不得另行分户申请建房;
(六)其它特殊情形,由农村集体经济组织召开村民大会或村民代表会议集体审议,审议通过经公示无异议(或异议不成立)后,将相关材料报乡(镇)人民政府认定。
第二十条 本办法所称“宅”,是在集体土地上实际占有的住宅,以下情况应计入“宅”:
(一)经自然资源主管部门依法确权登记的集体土地上的住宅;
(二)未办理相关审批或登记手续的实际住宅;
(三)集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的住宅。
第二十一条 村民申请宅基地建设住房,应当向村级组织提出申请,并提供下列材料:
(一)建房申请书;
(二)农村宅基地和建房(规划许可)申请表;
(三)农村宅基地使用承诺书;
(四)住房建设设计方案;
(五)申请人身份证、户口簿等有关身份证明。拆旧异地新建房屋的,需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。
第二十二条 农村宅基地建房审批程序:
(一)村民委员会办理程序与时限。村民委员会收到申请后,应当及时安排人员到现场查看,征求拟建住房相邻权利人和集体土地所有者意见,2个工作日内组织召开村民小组会议讨论,讨论通过后形成会议记录,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建层数和建筑面积等情况公示5个工作日。符合条件的,村民委员会应当自公示期满之日起五日内签署意见,报送乡(镇)人民政府审批;不符合条件的,村民委员会应当书面说明理由。申请人对村民委员会不予同意的意见不服的,可以自收到意见之日起十日内向乡(镇)人民政府申请复核,乡(镇)人民政府应当自收到村民复核申请之日起10个工作日内予以书面答复。
(二)乡(镇)人民政府审批程序与办理时限。乡(镇)部门联合受理窗口收到村民委员会报送农村村民申请宅基地建房相关材料后,应当及时安排人员到现场核查,看申请人是否符合申请条件,拟用地是否符合规划和地类等,并自收到申请材料之日起15个工作日内,依法作出审批决定。经核查符合审批条件的,填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》,绘制宅基地坐落平面位置图,站所(室)分别签署审核意见,报乡(镇)人民政府批准。乡(镇)人民政府收到部门联审意见后,经审核,对符合条件的,及时签署审批意见。坚持先规划后建设的原则,先办理《乡村建设规划许可证》,再办理《农村宅基地批准书》。涉及公路、水利、电力、林业等相关部门前置审批的事项,须经相关部门签署意见。涉及农用地转用或者占用林地的,依法办理审批手续。不符合条件的,作出不予批准决定,并书面说明理由。申请人对不予批准决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
(三)现场定位放线。乡(镇)人民政府应当在宅基地建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后,收到申请人定位放线申请之日起5个工作日内,组织相关部门和人员,会同村民委员会负责人,到现场定位放线,确定建房位置后,建房村民方可开工,电力部门方可为项目提供临时供电。
(四)现场核实和竣工验收。住房竣工后,村民应当申请乡(镇)人民政府对住房用地、规划实施等情况进行核实。乡(镇)人民政府应自收到申请之日起2个工作日内,安排人员到现场核实。核实合格的,出具核实意见;核实不合格,依法予以处理。建房村民收到核实意见后,应当组织竣工验收。验收不合格的,不得入住。建房村民应当在竣工验收合格后,持建设住房批准文件和用地、规划实施核实意见等材料申请办理不动产登记。属于异地新建住房的,应当一并办理原有宅基地使用权注销登记。
(五)档案管理。乡(镇)人民政府应建立宅基地和建房审批管理台账。对每宗宅基地审批资料建立档案,分村组有序妥善保存,并建立收存登记簿。同时,建立宅基地信息化管理平台,切实加强农村宅基地动态管理,每月底将辖区内的农村宅基地现状和管理情况,报县农业农村局、县自然资源局。涉及林地的报县林业局备份备查。
第二十三条 行政许可的有效期限。《乡村建设规划许可证》有效期一年,到期未取得用地审批手续的,应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续,延长期限不得超过一年。逾期仍未取得用地审批手续的,乡村建设规划许可证自行失效。《农村宅基地批准书》有效期二年,期满未开工建设的,应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续,延长期限不得超过一年。逾期仍未开工建设的,农村宅基地批准书自动失效。
第四章 闲置宅基地和闲置住宅盘活利用
第二十四条 村民申请新宅基地,原宅基地应交还村集体,由集体经济组织统一调剂处理。第二十五条 加强对农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的规范管理,制定相关扶持政策和措施,提高农村土地资源利用效率、增加农民收入,为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。
第二十六条 对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范,防止侵占耕地、大拆大建、违规开发,确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。不得违法违规买卖或变相买卖宅基地。严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。切实维护农民权益,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回村民合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
第二十七条 在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织,采取整理、复垦、复绿等方式,统一开展农村闲置宅基地及其他废弃建设用地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地要素保障。第二十八条 鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。结合乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等活动,向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与闲置住宅盘活利用工作。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同期限不得超过20年。合同到期后,双方可以另行约定。
第二十九条 适度放活宅基地使用权,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作、委托等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅,用于发展一二三产业、改善村容村貌、建设村庄公共设施等。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。在确定“户有所居”的前提下,鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。
第五章 监督管理
第三十条 农村宅基地管理按照“县级主导、乡镇主责、村级主体”的要求,实行“属地管理”责任机制。
第三十一条 乡(镇)人民政府要充实宅基地管理力量,切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度,确保宅基地分配使用公开、公平、公正;要建立“建新拆旧”管理机制,确保异地新建农户将原宅基地交还村集体。
第三十二条 乡(镇)人民政府要严格落实现场检查“六到场”制度,即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场,并建立台账。在具体审批工作中,乡(镇)农村经营管理部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村级组织审核公示等,并综合各有关部门意见提出审批建议。乡(镇)自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,其中涉及占用农用地的,应办理农用地转用审批手续。乡(镇)城建部门负责审查宅基地建房设计方案。涉及交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的要及时征求意见。审批结果要以适当方式公开。
第三十三条 乡(镇)人民政府要依法组织开展农村用地建房动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为,引导村民规范建房。要建立拆违控违工作机制,接到宅基地建房违法行为报告后,应及时组织有关部门对违法用地建设进行制止,依法进行处理。村级组织要充分发挥村民自治作用,加强村民自我管理、监督和约束,对宅基地建房违法行为早发现、早制止。
第三十四条 县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等有关主管部门,要建立部门协调机制,推进管理重心下沉,共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作,及时查处宅基地建设违法行为,切实加强农村宅基地管理。要加强与财政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的沟通协调,逐步建立多部门协调配合、信息共享、管理有序的宅基地管理机制,共同做好农村宅基地管理工作。要加强调查研究,澄清宅基地管理基础数据,对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,因地制宜、分门别类研究相关处置政策,做到“存量心中有数、增量严格管控”。
第三十五条 要建立完善违反农村宅基地和住房建设管理规定行为责任追究办法,压实各级各部门和各责任人责任,坚持从源头防范各类农村宅基地建设违法行为。
第六章 法律责任
第三十六条 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的,依据《土地管理法》的相关规定予以处罚。
第三十七条 违反本办法第九条规定在禁止建房区域建房,或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的,由乡(镇)人民政府及相关主管部门责令限期改正,逾期不改正的,依法组织拆除。超过省规定的标准,多占的土地以非法占用土地处理。
第三十八条 擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件,依照《土地管理法》和《土地管理法实施条例》给予罚款处罚的,按照下列标准执行:(一)破坏永久基本农田的,处耕地开垦费的七倍以上十倍以下罚款;(二)破坏永久基本农田以外的耕地的,处耕地开垦费的五倍以上七倍以下罚款。
第三十九条 依照本办法规定,责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内,向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设农村住房的,由乡(镇)人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。
第四十条 在实施农村宅基地管理工作中,阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行职务的,依法给予治安管理处罚。
第四十一条 农村宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违反规定审批的宅基地,依法撤销批准。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用土地,对当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。非法批准、使用土地予以收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。
第四十二条 各级人民政府和自然资源、农业农村等有关部门及其工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:(一)违反法定权限、条件和程序批准或者修改国土空间规划;
(二)违反法定权限、条件和程序批准农用地转用、批准和实施土地征收;
(三)违反法定权限、条件和程序批准划拨、出让、出租等方式使用国有建设用地;
(四)违反法定权限、条件和程序批准使用农村集体建设用地;
(五)违法减免耕地开垦费、被征地农民社会保障费、土地复垦费、土地有偿使用费等费用;
(六)拒绝、阻碍自然资源督察;
(七)因故意或者重大过失造成新增耕地不符合质量要求、土地闲置;
(八)未依法全面履行土地监督检查职责;
(九)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第四十三条 违反本办法规定的其他行为,法律法规已有规定的,从其规定。
第七章 附 则
第四十四条 各街道办事处所辖行政村及大熊山、古台山国有林场范围内的农村宅基地和建房审批管理参照本办法执行。
第四十五条 本办法自发布之日起施行。新化县人民政府办公室2021年8月16日印发《新化县农村宅基地和住房建设管理暂行办法(修订)》(新政办发〔2021〕22号)同时予以废止,以往规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第四十六条 本办法施行期间,若与上级有关规定相抵触的,以上级规定为准。
2025年3月17日